ניהול ועד בית
ניהול ועד בית - המדריך לאחזקת הבית המשותף
מדריך בעלי המקצוע לועד הבית
קבל בעלי מקצוע - המוקד לדייר

כמה שווה הבית שלכם ליזמי תמ"א 38?

כמה שווה הבית שלכם ליזמי תמ יזמים רבים מנסים ליזום פרוייקטים של תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 בכל רחבי הארץ כשמטרתם המרכזית היא רווח כלכלי. עבור היזמים המדובר בעסק לכל דבר ממנו ניתן להרוויח כסף רב, אך גם עבור הדיירים המדובר בשדרוג רמת החיים. גם היזם וגם הדיירים חייבים להבין כי המדובר בעסקה כלכלית נטו ולכן היא חייבת להיות משתלמת לכל הצדדים. בכתבה זו ננסה להבין מתי כדאי ליזם ליזום תמ"א 38 בבניין שלכם וכמה שווה הדירה שלכם עבור יזמי הנדל"ן הפועלים בסביבת מגורכם.

 

מתי כדאי ליזם ליזום תמ"א 38 בבניין שלכם?

 יש מספר פרמטרים המשפיעים על ההחלטה של יזמי נדל"ן אם ליזום תמ"א 38 בבניין שלכם או לחפש בניין משתלם יותר עבור הפרוייקט. הפרמטרים המרכזיים הם שווי הקרקע של הבניין, האיזור בארץ של הבניין (האם מדובר באיזור מבוקש או בפריפריה), מספר הדירות בבניין, מצב הבניין (האם צריך להרוס אותו ולבנות מחדש לצורך הפרוייקט או ששיפוץ יספיק), למי שייכות הזכויות בגג וגורמים נוספים. לכל גורם שכזה יש השפעה ישירה על ההחלטה של היזמים, המושפעת משאלה אחת מרכזית: האם כדאי להם לצאת לדרך עם הפרוייקט ולנסות לשכנע את דיירי הבניין להיכנס לתמ"א 38? רק לאחר שהזימים יגיעו למסקנה שתמ"א 38 בבניין שלכם תהיה רווחית עבורם, התהליך יצא לדרך ויהיה אפשר לשכנע את הדיירים, לערוך משא ומתן בנוגע לפרטים של התכנית ולבסוף, לחתום על חוזה תמ"א 38.

 כיצד מחליטים היזמים לאילו בניינים לפנות?

 הנושא הראשון אותו בודקים היזמים הוא שווי הקרקע של הבניין. גורם זה תלוי כמובן במיקום של הבניין. שווי של קרקע של בניין בתל אביב הוא גבוה הרבה יותר מאשר שווי של קרקע של בניין באופקים למשל או אפילו בערים קרובות לתל אביב כמו פתח תקווה וחולון. ליזמים ישתלם יותר בדרך כלל ליזום פרוייקט באיזורים בהם שווי הקרקע הוא גבוה, כי באיזורים אלה המחיר שהם יקבלו על הדירות החדשות שהם יבנו כחלק מהפרוייקט יהיה גבוה יותר. אז אם אתם גרים בבניין ישן בתל אביב, בירושלים, ברמת השרון (או בכל איזור מבוקש אחר), שלא עבר חיזוק מפני רעידות אדמה (זוהי התכלית המרכזית של תמ"א 38), אתם כבר בנקודת פתיחה טובה.

אין כל ספק כי דירה שתיבנה במסגרת תמ"א 38 בתל אביב או ברעננה תימכר במחירים גבוהים יותר מאשר דירות זהות בבאר שבע או באשדוד. נושא חשוב נוסף אותו בודקים היזמים הוא מספר הדירות הקיימות בבניין. ככל שיש פחות דירות בבניין, יותר ישתלם ליזם להיכנס לפרוייקט. היזם בדרך כלל מבטיח לדיירים תוספות משמעותיות (למשל מרפסת, חדר נוסף, ממ"ד וכו'), וככל שיש יותר דירות בבניין, העלות עבור היזם עולה. לכן, יזמים יחפשו בניינים עם מספר נמוך של קומות ודירות. גם לבעלות על הגגות יש חשיבות.

בעלי דירות שהגג שייך להם יערימו קשיים רבים יותר וידרשו יותר עבור ביצוע הפרוייקט, מאשר בעלי דירות של בניינים בהם הגג הוא משותף. זאת מכיוון שלבעלי דירות גג יש זכויות רחבות יותר ברכוש המשותף.  ישנם פרמטרים נוספים אך אלה הם המרכזיים. יש חשיבות גם ליחסים בין השכנים (בבניינים בהם היחסים טובים קיים סיכוי גבוה יותר להגיע להסכמה מהירה לגבי תנאי הפרוייקט). יש חשיבות גם לנושא המעלית והחניות. לא פעם היזמים מבטיחים לדיירים לבנות מעלית וליצור מקומות חניה לדיירים, ולכן בבניינים ללא מעלית וחניה, לדיירים יהיה אינטרס גדול יותר להיכנס לפרוייקט.

 

לסיכום, אם אתם גרים בבניין עם מעט קומות, קצת דיירים, עם בעלות משותפת על הגג וכמובן - באיזור מאוד מבוקש בו הקרקע שווה יותר, הבניין שלכם והדירות בו יהיו אטרקטיביים מאוד ליזמי הנדל"ן, ותוכלו, באמצעות משא ומתן יעיל וחכם, להשיג רבות בפרוייקט תמ"א 38 ולהגדיל את הערך של הדירה שלכם!

עוד באותו הנושא


תמא 38 - מהם סוגי התמ תמא 38 - מהם סוגי התמ"א הקיימים?

במסגרת תמא 38 ניתן לקבל היתרי בנייה לחיזוק מבנים וכן מאפשרת התוכנית תוספות בנייה, תוך קבלת הקלות מס ופטורים משמעותיים, כדי ליצור תמריץ לחיזוק

תמא 38 - ביצוע על ידי יזם חיצוני תמא 38 - ביצוע על ידי יזם חיצוני

המדינה יזמה תכנית חשובה הנקראת תמא 38 ובעזרתה ניתן ליהנות מבניין משותף יציב יותר וכזה הנראה הרבה יותר טוב מכפי שנראה לפני העבודות הקשורות בתכנית.

ביצוע תמא 38 על ידי הדיירים ביצוע תמא 38 על ידי הדיירים

הוצאתה אל הפועל של תכנית תמא 38 על ידי דיירי הבית המשותף יכולה להיות מאוד מאתגרת עבור בניינים משותפים רבים.